CONTRATTO DI COMPRAVENDITA DEGLI IMMOBILI
A CREMONA

Emblema della Repubblica Italiana
Il contratto definitivo di compravendita rispecchia la volontà di due parti, un venditore e un acquirente, i quali si impegnano ad effettuare il trasferimento della proprietà di un immobile attraverso il pagamento della quota stipulata, la consegna del bene e il rispetto delle garanzie previste dalla legge.

Questo tipo di contratto deve essere formulato in qualità di atto pubblico o scrittura privata regolarmente trascritta nei registri immobiliari, al fine di avere valenza nei confronti di terzi. Il Notaio Avv. Marco Gianluppi si occupa, presso lo studio di Cremona, di informare le parti, stipulare e sottoscrivere il contratto di compravendita rendendolo a tutti gli effetti valido agli occhi della legge. 
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In cosa consiste il contratto

Il contratto di compravendita deve essere stipulato obbligatoriamente in forma scritta e dispone le volontà del venditore, che si impegna a consegnare il bene immobile venduto garantendo che esso sia libero da vincoli, e dell’acquirente, che si impegna a pagare la quota decisa in fase di contrattazione.

Gli effetti del contratto 

Il contratto definitivo di compravendita, a differenza del contratto preliminare, attua immediatamente il trasferimento della proprietà dal venditore all’acquirente. Il trasferimento di proprietà avviene senza ulteriori formalità per cui bisogna sottolineare che, una volta stipulato e firmato il contratto definitivo di compravendita, la proprietà del bene viene trasferita anche se il prezzo non è stato pagato o il bene non sia stato consegnato. Secondo il principio consensualistico, art. 1376 c.c., infatti, il trasferimento della proprietà avviene esclusivamente in base alla manifestazione del consenso, attraverso contratto definitivo di compravendita, di entrambe le parti.

Questo contratto ha:
  • effetti reali con il trasferimento della proprietà del bene;
  • effetti obbligatori, ovvero gli obblighi relativi al pagamento del prezzo, alla consegna del bene e alla garanzia contro eventuali vizi. 
Il contratto definitivo di compravendita ha inoltre importanti conseguenze riguardanti il rischio che il bene perisca prima che sia stato consegnato: se il bene viene distrutto prima della consegna ma dopo la stipulazione del contratto, l’acquirente sarà tenuto a pagarne il prezzo nonostante non possa usufruire del bene in questione.

Bisogna, pertanto, prestare attenzione e il supporto del Notaio Gianluppi risulta fondamentale per comprendere i reali rischi legati alla compravendita. Il contratto di compravendita deve essere composto da alcuni elementi essenziali: consenso delle parti, forma scritta, oggetto della vendita, prezzo.

Gli obblighi delle parti e le garanzie di legge per compratori e venditori

Il contratto definitivo di compravendita comporta degli obblighi sia per il compratore, che deve pagarne il prezzo, sia per il venditore, che deve consegnare il bene e garantire che su esso non pendano vizi o difetti.


Il prezzo dell’immobile dovrà essere versato su uno speciale conto corrente intestato al notaio, che si occuperà di svincolarlo e trasmettere la quota al venditore solo dopo la registrazione del contratto di compravendita e la trascrizione nei registri immobiliari.


Il venditore deve garantire che sull’immobile non gravino vizi che ne diminuiscano il valore: nel caso in cui vengano riscontrati vizi occulti dopo la vendita, il compratore potrà agire contro il venditore e far valere i propri diritti.


Il compratore può contestare la presenza di vizi occulti entro 8 giorni dalla scoperta, tramite una raccomandata A/R nella quale si specifica la natura dei vizi e l’intenzione di avvalersi della garanzia. Il compratore potrà richiedere la restituzione della quota, la diminuzione della stessa, il risarcimento dei danni.


Esiste inoltre la garanzia di evizione e si applica nei casi in cui l’immobile non abbia difetti materiali ma di natura giuridica.

Se il venditore non è proprietario dell’immobile o se su di esso grava un’ipoteca o un contratto di usufrutto, il compratore può appellarsi alla garanzia di evizione.

Gli effetti del contratto nel campo immobiliare

Il contratto definitivo di compravendita immobiliare, per poter essere trascritto nei Registri Immobiliari, deve essere redatto dal notaio secondo le forme necessarie.
Oltre a redigere un contratto di compravendita efficace e chiaro, il notaio ha il compito di assicurarsi che esso non sia invalido esercitando un controllo minuzioso riguardo vizi, nullità e problematiche legate sia all’acquirente sia al venditore e al bene in questione.

Il notaio dovrà assicurarsi che nel contratto di compravendita venga specificato il trasferimento della documentazione relativa alla certificazione energetica dell’edificio. Il notaio ha il compito di controllare tutta la documentazione relativa alla proprietà e al trasferimento della quota stipulata prima di richiedere la trascrizione del contratto presso i Registri Immobiliari. 

La trascrizione del contratto nei Registri Immobiliari

La trascrizione del contratto definitivo di compravendita nei Registri Immobiliari ha diverse funzioni:

 

  • fornire un quadro di tutte le vicende legate a un bene immobile;
  • constatare il trasferimento della proprietà nei confronti di tutti i soggetti interessati – questa funzione è particolarmente importante perché disciplina il comportamento della legge nel caso in cui il venditore abbia stipulato più contratti di compravendita con diversi acquirenti. 

 

La trascrizione del contratto nei Registri Immobiliari è una pratica molto delicata, della quale il notaio è direttamente responsabile e che va eseguita pertanto con estrema sollecitudine.

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